Projet VIA, canton de Soleure
Combinaison de logements, de soins et d'activités commerciales
VIA ne désigne pas seulement le site, mais aussi la philosophie du projet. La diversité, l'intégration et les logements pour seniors constituent les fondements d'une valeur ajoutée économique et sociale.
Dans le cadre d'une étude de projet, nous avons développé une solution mixte associant des espaces résidentiels et commerciaux pour deux parcelles occupées par des bâtiments commerciaux existants. En combinant logements, établissements de soins et services de proximité, nous avons abouti à un concept solide et durable, offrant un rendement à long terme et présentant un intérêt pour la société.
Sur la base des recherches menées auprès de l'Office fédéral de la statistique, du Service de l'urbanisme du canton de Soleure, de la Stratégie cantonale pour les personnes âgées 2030 et d'autres sources, nous sommes parvenus à la conclusion suivante :
- la proportion des personnes âgées de plus de 65 ans est passée de 11 % (en 1970) à 20 % (en 2024) ; selon les prévisions, cette tranche d'âge devrait connaître une croissance de +33 % d'ici 2030
- De plus, on observe une forte augmentation du nombre de ménages d'une seule personne chez les plus de 65 ans
- La stratégie en faveur des personnes âgées du canton de Soleure vise à mettre en place des offres intégrées proposant des services d'accompagnement flexibles ; de nouveaux sites de soins sont activement recherchés
Après analyse de cinq scénarios d'utilisation, une recommandation claire s'est dégagée en faveur d'un modèle mixte comprenant 70 % de logements (pour moitié locatifs, pour moitié en propriété) et 30 % de maison de retraite médicalisée. Cette option offre le meilleur équilibre entre retour sur investissement immédiat, sécurité des revenus à long terme et acceptabilité politique.
Les avantages en un coup d'œil
- Des revenus stables grâce à la diversification : la propriété , la location et l'entretien génèrent chacun des revenus prévisibles.
- Flux de trésorerie élevé au cours de la première année : 27,7 millions de francs suisses provenant de la vente d'appartements, de places de parking et des revenus locatifs → soit plus de 40 % de l'investissement total.
- Recettes courantes sur 10 ans : 3,13 millions de francs suisses par an provenant de la maison de retraite, des logements locatifs et des activités commerciales existantes
- Soutien politique et pertinence sociale : la maison de retraite répond à un besoin avéré dans le canton de Soleure – meilleures chances d'obtenir l'autorisation
- Stratégies de sortie flexibles pour les investisseurs : les biens peuvent être vendus à l'unité ou en bloc, et les établissements de soins peuvent être loués à long terme
Conception et concept architectural
Sur la base de la répartition des usages définie, un concept d'urbanisme a été proposé, qui intègre spatialement les services de soins, l'habitat et les commerces de proximité. L'objectif était de créer une structure solide et perméable, dotée d'identités claires et d'espaces ouverts variés, qui s'intègre dans le cadre existant tout en apportant un nouveau souffle.
L'axonométrie montre l'implantation volumétrique du projet dans son contexte. Grâce à des hauteurs de construction échelonnées et à des volumes placés avec précision, il en résulte un ensemble qui apparaît à la fois autonome et capable de s'intégrer. La gradation des hauteurs fait le lien entre le tissu urbain dense au sud et l'espace vert plus aéré au nord. Ce jeu de contrastes crée non seulement une qualité spatiale, mais aussi une forte présence le long de l'axe d'accès.
Cette vue d'ensemble illustre le principe directeur du projet : l'alliance harmonieuse entre la maison de retraite et les logements. La cohésion spatiale ne résulte pas de l'uniformité, mais d'une complémentarité fonctionnelle. Les espaces verts généreux, la circulation fluide et la répartition claire des usages
permettent de créer un quartier résilient, socialement connecté et tourné vers l'avenir.
L'axonométrie montre clairement la répartition spatiale des trois fonctions principales : la maison de retraite à l'ouest (symbole en forme de croix), les appartements locatifs dans la partie est (FOR RENT) et les appartements en copropriété au centre (FOR SALE). Cette organisation permet d'obtenir un équilibre entre la sécurité locative à long terme et le retour sur investissement grâce aux ventes. Dans le même temps, elle garantit une bonne perméabilité et un esprit de voisinage au sein du site.
Les locaux commerciaux sont stratégiquement situés le long des axes de desserte et font le lien entre la maison de retraite, les logements et l'espace public. La mixité des usages, qui allie prestations de services, espaces de services et offres de quartier, crée des synergies pour tous les groupes d'usagers, tant sur le plan fonctionnel que social.
La place de rencontre constitue le cœur spatial et social du projet. Elle relie la maison de retraite et les logements et crée un lieu identitaire offrant un cadre de vie agréable : accessible à tous, agrémenté de verdure et ouvert au public. Son emplacement favorise les interactions et les échanges intergénérationnels.
Les axonométries suivantes illustrent l'organisation verticale des différentes unités fonctionnelles, de la maison de retraite au rez-de-chaussée jusqu'aux étages d'habitation situés au-dessus. Le principe de l'empilement fonctionnel y apparaît particulièrement clairement : des activités commerciales robustes en bas, des formes d'habitation modulables en haut.
Le schéma montre comment le projet pourra répondre à long terme à des besoins supplémentaires, que ce soit par l'élargissement de l'offre de soins, de nouvelles formes d'habitat ou des infrastructures complémentaires. L'axe vert central reste le pilier du projet. La disposition des volumes permet une densification progressive sans perte d'identité ni de qualité de vie. Il en résulte un système doté d'une grande
capacité d'adaptation interne.
Cette perspective montre comment d'autres bâtiments pourraient s'intégrer le long de la voie d'accès interne. La parcelle est structurée de manière à permettre l'ajout harmonieux de nouveaux logements, qu'il s'agisse de logements avec services d'accompagnement, d'espaces communs ou d'établissements de soins. La trame urbaine de base est ainsi préservée, ce qui permet un développement par étapes dans le respect de la cohésion sociale.
Le plan d'aménagement esquisse un scénario d'évolution urbaine sur une période de 50 ans. Le tissu urbain actuel sert de point de départ à une densification progressive, fondée sur le principe de la mixité : logements, soins, services de proximité. Le cœur vert est préservé et développé en tant qu’élément identitaire. Cette vision n’est pas un plan directeur, mais un cadre stratégique laissant place au changement.
Diversité – Intégration – Logements pour seniors
Un quartier qui n'est pas seulement construit, mais qui répond à un réel besoin. On peut aménager des espaces, calculer des volumes et estimer des rendements. Mais ce que nous avons développé avec VIA est bien plus qu'un simple concept architectural. C'est un lieu qui répond à des besoins concrets :
- Aux personnes qui vieillissent – et qui souhaitent rester jeunes.
- Aux familles à la recherche d'un logement abordable.
- Pour un voisinage qui fonctionne.
C'est un lieu qui intègre les soins sans isoler. La propriété permet sans évincer. La location offre sans négliger. VIA n'est pas seulement judicieux sur le plan économique : c'est une nécessité sociale qui s'impose depuis longtemps. Un quartier qui ne pourrait pas voir le jour n'importe où, mais précisément ici. Au cœur de la réalité. Au cœur de la vie.
